Apesar do Código Civil prever que todos os condôminos devem contribuir com as despesas na proporção de suas frações, devem ser aplicadas as regras da convenção condominial.

Em recente decisão do TJ de Minas, desembargadores votaram contra uma empresa, cujo imóvel está situado em um condomínio misto, ou seja, onde há imóveis residenciais e comerciais. Alegou a empresa que o gasto de água era diferente entre os dois tipos de imóveis, devendo assim, terem cobranças diferenciadas. No entanto, entendeu a Câmara que a forma de rateio das despesas está prevista na convenção do condomínio, não cabendo revisão individual pelo judiciário.

Inconformada, a empresa recorreu da decisão, porém, a relatora acatou o entendimento de primeira instância, pois a própria convenção estabeleceu responsabilidades diversas sobre as despesas para cada unidade autônoma, com variadas porcentagens.

Segundo Julia Bogdan, advogada da área condominial do Ricardo Trotta Sociedade de Advogados, “os rateios das despesas condominiais devem, em regra, seguir o disposto no artigo 1.336, inciso I do Código Civil de 2002, que basicamente diz que todos os condôminos devem contribuir com as despesas condominiais na proporção de suas frações ideais, exceto quando houver previsão diversa na convenção, pois neste caso, deverão ser aplicadas as regras da própria convenção condominial”.

A especialista destaca, ainda, que “o Código não faz distinção entre condomínio residencial, comercial ou misto. Sendo assim, a convenção condominial tem a liberdade de dispor sobre a forma que ocorrerá o rateio das despesas”.

Importante lembrar que as julgadoras ressaltaram que, neste caso, o rateio das despesas para a empresa que ingressou com a ação judicial já era 0,45% menor por ser uma unidade térrea, conforme previsto na própria convenção que estabeleceu responsabilidades diversas sobre os rateios das unidades condominiais, sendo variadas as porcentagens de acordo com as peculiaridades de cada uma das unidades.

Vale dizer, que a convenção condominial poderá prever o rateio das despesas de várias formas diferentes, podendo ser de forma proporcional à fração ideal de cada unidade ou até mesmo de forma igualitária para todas as unidades, ou ainda, a cota condominial poderá ser diferente, por exemplo, para a unidade térrea que não utiliza os elevadores, ou então para a unidade comercial que não utiliza a área de lazer destinada aos moradores.

A especialista ressalta que “existem diversas formas diferentes do condomínio cobrar a cota condominial dos condôminos, porém, o importante é que sempre deverá ser cumprido o que está previsto na convenção do condomínio”. E, se houver ponto de conflito em alguma despesa, é possível questionar a cobrança do referido rateio, desde que haja previsão na convenção do condomínio.

Para finalizar, Bogdan alerta que “se a convenção condominial for omissa com relação ao rateio das despesas, deverá ser aplicado a regra de fração ideal conforme previsto no artigo 1.336, inciso I do Código Civil de 2002”.